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房地产企业所得税与土地增值税的九大差异

2019-11-27

1.年度汇算清缴和项目清算的差异(履行的方针不同)呼市财务代理

  房地产企业所得税是按年就企业整个年度悉数所得交税,因而,需要按年度进行汇算清缴。年度内企业有所得就交税,有亏损不交税,今后年度完成的所得能够按规则弥补以前年度亏损。关于有竣工前开发产品预售收入的企业,其预售收入也要按规则的预计毛利率预计毛利额计入当期应交税所得额交纳年度房地产企业所得税,而不是预缴税款。

  土地增值税实施的是项目单位清算,清算之前归于预缴税款。当开发项目到达国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的告诉(国税发[2009]91号)规则清算条件时,再进行清算。清算时,将清算项目的各年度收入悉数汇总,减除该清算项目悉数扣除项目金额后,按规则核算土地增值税。核算悉数项目应交纳的土地增值税后,再减除本来各年度预缴的土地增值税,多退少补。

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  2.本钱核算目标与清算项目的差异

  土地增值税清算时,按项目单位进行清算。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的告诉》(国税发[2006]187号)规则,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,关于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含一般住宅和非一般住宅的,应别离核算增值额。

  房地产企业所得税对开发产品本钱核算时,不是按清算单位进行核算,而是要按六项准则区分本钱目标进行核算。国家税务总局关于印发《房地产开发经营事务企业所得税处理方法》的告诉(国税发[2009]31号)第第二十六条规则,计税本钱目标的承认准则有:可否销售准则、分类归集准则、功用区分准则、定价差异准则、本钱差异准则和权益区分准则。本钱目标由企业在开工之前合理承认,并报主管税务机关备案。本钱目标一经承认,不能随意更改或彼此混杂,如确需改变本钱目标的,应征得主管税务机关同意。

  3.一起本钱直接本钱核算分摊方法差异

  企业所得税法规则,一起本钱和不能分清负担目标的直接本钱,应按受益的准则和配比的准则分配至各本钱目标,详细分配方法有占地面积法、建筑面积法、直接本钱法和预算造价法。其中,土地本钱一般按占地面积法进行分配;单独作为过渡性本钱目标核算的公共配套设备开发本钱,应按建筑面积法进行分配;借款费用按直接本钱法或按预算造价法进行分配;其他本钱项目的分配法由企业自行承认。

  而在土地增值税项目清算时,关于清算单位一起负担的扣除项目分摊方法相对简单,且可由交税人自行挑选。《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规则,交税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的承认,可按转让土地使用权的面积占总面积的份额核算分摊,或按建筑面积核算分摊,也可按税务机关承认的其他方法核算分摊。国税发[2006]187号规则,归于多个房地产项目一起的本钱费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的份额或其他合理的方法,核算承认清算项目的扣除金额。因而,在主管税务机关没有特别规则的情况下,交税人能够挑选任一种有利的扣除项目分摊方法。

  4.项目营销设备制作费用的差异

  在房地产企业所得税核算时,企业营销设备的制作费计入开发本钱中的开发直接费用。国税发[2009]31号第二十七条规则,开发直接费,指企业为直接安排和管理开发项目所发生的,且不能将其归归于特定本钱目标的本钱费用性支出。首要包含管理人员薪酬、员工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳作保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设备制作费等。而在核算土地增值税时,项目营销设备制作费应作为销售费用处理,不计入开发本钱中,不答应作为加计扣除的基数。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条关于扣除项目中的开发本钱中规则,开发直接费用,是指直接安排、管理开发项目发生的费用,包含薪酬、员工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳作保护费、周转房摊销等。

  5.配套设备的地下泊车场所本钱的差异

  归于配套设备的地下泊车场所,在核算房地产企业所得税时,其本钱由地上开发产品承担。国税发[2009]31号第三十三条规则,企业单独制作的泊车场所,应作为本钱目标单独核算。利用地下基础设备构成的泊车场所,作为公共配套设备进行处理。按此规则,作为配套设备的泊车场所,其本钱经二次分配给地上开发产品后,其本钱为零。

  土地增值税清算时,作为配套设备的泊车场所,转让时,其本钱能够扣除;不转让时,其本钱不得核算为扣除项目。国税函〔2010〕220号第三条第(二)项同时规则,房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,假如产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的本钱和费用。该文第四条第(三)项规则,房地产开发企业开发制作的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、泊车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、校园、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设备,按以下准则处理:建成后产权归于整体业主所有的,其本钱、费用能够扣除;建成后无偿移交给政府、共用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其本钱、费用能够扣除;建成后有偿转让的,应核算收入,并准予扣除本钱、费用。

  6.借款利息费用分摊核算的差异

  在核算房地产企业所得税时,为制作开发产品发生的借款利息费用,其资本化部分应按规则计入开发计税本钱。而在土地增值税项目清算时,利息费用不得计入扣除项目中的开发本钱中,应调整作为财务费用中的利息费用处理。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的告诉》(国税函〔2010〕220号)第三条第(四)项规则,土地增值税清算时,现已计入房地产开发本钱的利息支出,应调整至财务费用中核算扣除。

  7.期间费用与开发费用的差异

  企业每年度实际发生的管理费用、财务费用和销售费用等期间费用,答应按税法规则据实税前扣除。但在土地增值税清算时,因为清算项目一般是跨年度的,其开发费用(与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用)不再按年度汇总核算,而是依照必定方法和份额核算扣除。国税函〔2010〕220号第三条就房地产开发费用的扣除问题规则:(一)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目核算分摊并供给金融机构证明的,答应据实扣除,但不能超越按商业银行同类同期贷款利率核算的金额。其他房地产开发费用,在依照“获得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发本钱”金额之和的5%以内核算扣除。(二)凡不能按转让房地产项目核算分摊利息支出或不能供给金融机构证明的,房地产开发费用在按“获得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发本钱”金额之和的10%以内核算扣除。

  8.预提费用的差异

  房地产企业所得税汇算清缴时,能够按规则预提三项费用。国税发[2009]31号第三十二条规则,出包工程未终究办理结算而未获得全额发票的,在证明资料充沛的前提下,其发票缺乏金额能够预提,但不得超越合同总金额的10%;公共配套设备没有制作或没有竣工的,可按预算造价合理预提制作费用;应向政府上交但没有上交的报批报建费用、物业完善费用能够按规则预提。而国税发[2006]187号第四条第(四)项规则,房地产开发企业的预提费用,除还有规则外,不得扣除。

  9、土地闲置费在企业所得税和土地增值税税前扣除差异

  《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营事务企业所得税处理方法〉的告诉》(国税发[2009]31号)第二十七条规则,开发产品计税本钱支出的内容如下:

  (一)土地征用费及拆迁补偿费。指为获得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,首要包含土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安顿及动迁支出、回迁房制作支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

  《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的告诉》(国税函〔2010〕220号)第四条规则,房地产开发企业逾期开发交纳的土地闲置费不得扣除。呼市代理记账

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